Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.04.2018 seine Entscheidung zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verkündet.

 

Grundsteuer verfassungswidrig - Neuregelung bis Ende 2019 gefordert

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar.

Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Bereits vor Veröffentlichung des Urteils hat sich die Regierung im Koalitionsvertrag vom 12.03.2018 das Ziel gesetzt, die Grundsteuer auf eine „feste Basis“ zu stellen. Zudem soll (erneut) eine Grundsteuer C eingeführt werden.

Bundesregierung strebt schnelle Reform an

Bundesfinanzminister Olaf Scholz hat am 29. November 2018 seine Überlegungen für die Reform der Grundsteuer vorgestellt.

Am 01. Februar 2019 haben sich Bund und Länder auf Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts verständigt.

Durch die Neuregelung wird die Steuerlast zukünftig fair und sozial gerecht verteilt. Gleichzeitig soll die neue Grundsteuer in der Praxis umsetzbar bleiben und verfassungsfest sein.

Am 14. März 2019 haben sich auf einer gemeinsamen Sitzung aller Finanzministerinnen und Finanzminister geeinigt einen Gesetzentwurf für eine wertabhängige Grundsteuer auf den Weg zu bringen um die Grundsteuerreform rechtzeitig umzusetzen.

Das Finanzministerium hat - nachdem durch die CSU an die Öffentlichkeit gedrungen war, dass der Gesetztesentwurf gestoppt worden sei - für den 10. Mai 2019 eine Expertenanhörung anberaumt. Insbesondere Bayern fordert eine weitreichende Länderöffnungsklausel.

 

 

Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

  1. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistisches Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt) angeknüpft. Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete überlasst, die bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete, die über 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, ist die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen.
  2. Das Baujahr ist für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsparameter. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe „Gebäude erbaut vor 1948“.
  3. Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen, § 196 Abs. 1 BauGB. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
  4. Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden (statt über 30 Angaben sind dann nur 8 erforderlich).
  5. Die Reform wird aufkommensneutral gestaltet. Die Steuermesszahl für die Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts unter Berücksichtigung der Punkte 1 bis 4 beträgt bei konstanten Hebesätzen nach erster grober Schätzung 0,325 ‰. Die Steuermesszahl wird nach Grundstücksarten differenziert. Für die jeweiligen Grundstücksarten wird die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst.
  6. Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft wird ein Ertragswertverfahren, gemäß dem Gesetzentwurf des Bundesrats (BR-Drs. 515/16) eingeführt.
  7. Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.
  8. Es wird eine Lösung hinsichtlich der Auswirkungen für den Länderfinanzausgleich erarbeitet.

Grundsteuerreform erfordert separate Steuererklärung

Die Reform der Grundsteuer und die damit notwendige Neubewertung wird Immobilienbesitzer zur Abgabe einer Steuererklärung mit allen für das Bewertungsmodell relevanten Daten verpflichten.

Hier ist Fachwissen gefragt um eine zutreffende, möglichst günstige Bewertung zu erhalten, welche Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Grundsteuer ist. Sobald das neue Gesetz in Kraft tritt werden wir uns intensiv hiermit auseinandersetzen um Sie optimal zu beraten.

Ihr Ansprechpartner

Michael Valder
Michael Valder
Diplom-Finanzwirt
Steuerberater | Partner