Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 seine Entscheidung zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verkündet.

 

Grundsteuer verfassungswidrig - Neuregelung bis Ende 2019 gefordert

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar.

Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Bereits vor Veröffentlichung des Urteils hat sich die Regierung im Koalitionsvertrag vom 12.03.2018 das Ziel gesetzt, die Grundsteuer auf eine „feste Basis“ zu stellen. Zudem soll (erneut) eine Grundsteuer C eingeführt werden.

Bundesregierung strebt schnelle Reform an

Bundesfinanzminister Olaf Scholz hat am 29. November 2018 seine Überlegungen für die Reform der Grundsteuer vorgestellt.

Am 01. Februar 2019 haben sich Bund und Länder auf Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts verständigt.

Durch die Neuregelung wird die Steuerlast zukünftig fair und sozial gerecht verteilt. Gleichzeitig soll die neue Grundsteuer in der Praxis umsetzbar bleiben und verfassungsfest sein.

Am 14. März 2019 haben sich auf einer gemeinsamen Sitzung aller Finanzministerinnen und Finanzminister geeinigt einen Gesetzentwurf für eine wertabhängige Grundsteuer auf den Weg zu bringen um die Grundsteuerreform rechtzeitig umzusetzen.

Das Finanzministerium hat - nachdem durch die CSU an die Öffentlichkeit gedrungen war, dass der Gesetztesentwurf gestoppt worden sei - für den 10. Mai 2019 eine Expertenanhörung anberaumt. Insbesondere Bayern fordert eine weitreichende Länderöffnungsklausel.

Am 21. Juni 2019 wurden 3 Gesetzesentwürfe beschlossen:

Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer-und Bewertungsrechts

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

Diesen müssen Bundestag und Bundesrat zustimmen. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt muss nach den Vorgaben des BVerG bis zum 31. Dezember 2019 erfolgen. Die Bewertung der Grundstücke nach den neuen Vorgaben soll auf den 01. Januar 2022 erfolgen. Die neue Grundsteuer ist dann ab dem  01. Januar 2025 zu entrichten.

 

 

Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

Das Bewertungs-und Grundsteuerrecht bleibt in seiner Grundstruktur erhalten und wird unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts sowie unter weitgehender Nutzbarmachung automationstechnischer Möglichkeiten fortentwickelt.

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwertes - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die  Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Ländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System BORIS bereits einsehbar (z.B. für NRW: BORIS NRW - Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt).
  2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl – ein  Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35% auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb sehen wir für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vor, der sich steuermindernd auswirkt.
  3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform. Die Kommunen haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – denn eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar.

Einführung der Grundsteuer C beschlossen

Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Grundstücke werden teilweise nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Auch dieses Problem werden wir mit der Reform der Grundsteuer angehen. Künftig sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sog. Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

(Quelle: bundesfinanzministerium.de)

Grundsteuerreform erfordert separate Steuererklärung

Die Reform der Grundsteuer und die damit notwendige Neubewertung wird Immobilienbesitzer zur Abgabe einer Steuererklärung mit allen für das Bewertungsmodell relevanten Daten verpflichten.

Hier ist Fachwissen gefragt um eine zutreffende, möglichst günstige Bewertung zu erhalten, welche Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Grundsteuer ist. Sobald das neue Gesetz in Kraft tritt werden wir uns intensiv hiermit auseinandersetzen um Sie optimal zu beraten.

Ihr Ansprechpartner

Michael Valder
Michael Valder
Diplom-Finanzwirt
Steuerberater | Partner